9月下旬，泰禾合肥院子某個(gè)戶(hù)型降價(jià)4000元/平方米促銷(xiāo)，隨即引來(lái)老業(yè)主集體維權(quán)。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調(diào)價(jià)行為，并提出退款等要求。
當(dāng)月早些時(shí)候，長(zhǎng)沙、杭州也先后出現(xiàn)因降價(jià)而引發(fā)的業(yè)主“維權(quán)”行為，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商“胡亂定價(jià)”、“欺詐業(yè)主”、“喪失誠(chéng)信”。
早在今年6月，北京市通州區(qū)的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目售樓處也曾被業(yè)主“包圍”，并被要求退房，起因同樣在于項(xiàng)目售價(jià)下調(diào)。
縱觀我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史，業(yè)主因降價(jià)而維權(quán)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，且大多出現(xiàn)在市場(chǎng)下行之時(shí)。萬(wàn)科、保利、龍湖等大型房企的售樓處，都曾遭遇過(guò)“圍攻”。
相比因直接降價(jià)而導(dǎo)致“維權(quán)”，在市場(chǎng)下行期，開(kāi)發(fā)商推出變相的價(jià)格策略更為常見(jiàn)。
8月末，恒大全國(guó)在售住宅樓盤(pán)打出了全部8.9折優(yōu)惠的廣告，首付款也可以分期支付，最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的“購(gòu)房節(jié)”，對(duì)近萬(wàn)套房源推出優(yōu)惠折扣，涉及16個(gè)城市66個(gè)項(xiàng)目。
在北京市場(chǎng)，萬(wàn)科、城建等房企都推出了價(jià)格策略。珠三角、廈門(mén)等區(qū)域的新房項(xiàng)目，近期也有不同程度的價(jià)格優(yōu)惠措施推出。雖然官方的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍然顯示出很好的漲勢(shì)，但從市場(chǎng)一線來(lái)看，調(diào)整的端倪似乎已經(jīng)出現(xiàn)。
在樓市調(diào)控嚴(yán)厲打壓下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的扛不住了嗎？
“最后的選擇”
“2008年，2011年，2014年，全國(guó)出現(xiàn)過(guò)3輪非常明顯的退房潮現(xiàn)象，只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，前期購(gòu)房者就開(kāi)始所謂的降價(jià)維權(quán)。”中原地產(chǎn)指出，降價(jià)“維權(quán)”的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，其中以2011年最為典型。
公開(kāi)信息顯示，從2011年9月開(kāi)始，北京、上海、南京、寧波等地不斷出現(xiàn)降價(jià)維權(quán)現(xiàn)象，萬(wàn)科、龍湖、合生等多個(gè)企業(yè)旗下項(xiàng)目的售樓處被砸毀，部分項(xiàng)目的業(yè)主還與保安發(fā)生肢體沖突。
按照業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)，這三個(gè)年份均為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小年”，在監(jiān)管層出臺(tái)樓市調(diào)控政策之后，市場(chǎng)出現(xiàn)下行。為保證現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商祭出各種價(jià)格優(yōu)惠策略，部分項(xiàng)目明顯降價(jià)。
今年的市場(chǎng)形勢(shì)，被認(rèn)為與上述三年有著類(lèi)似之處。在曠日持久的調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流和回款率的要求越來(lái)越高，降價(jià)走量成為一種可行的選擇。
但有房企人士近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“直接降價(jià)”通常是企業(yè)最后的選擇。因?yàn)槎嗄甑牟俦P(pán)經(jīng)驗(yàn)告訴房企，直接降價(jià)通常會(huì)引發(fā)類(lèi)似的糾紛。
“如果不得已要進(jìn)行調(diào)整時(shí)，最先選擇是‘降配’。”該人士說(shuō)，“降配”是指在不調(diào)整價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)裝修、綠化等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行下調(diào)，從而彌補(bǔ)利潤(rùn)率的損失。
在“降配”的同時(shí)，有些項(xiàng)目還會(huì)變相降價(jià)，比如，減少贈(zèng)送面積、提高車(chē)位價(jià)格、提高精裝修價(jià)格等等。這些做法同樣能夠達(dá)到彌補(bǔ)利潤(rùn)率的目的。首次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目則可以選擇低開(kāi)（低價(jià)開(kāi)盤(pán)），或價(jià)格優(yōu)惠策略等。近期的價(jià)格優(yōu)惠策略，大多發(fā)生在首次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中。
該人士表示，選擇直接降價(jià)，通常意味著項(xiàng)目已經(jīng)“別無(wú)選擇”，這是一個(gè)“既損失利潤(rùn)、又損失口碑”的做法。
價(jià)格回歸？
房地產(chǎn)項(xiàng)目直接降價(jià)的原因很多，但綜合來(lái)看，很大部分都存在前期定價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象。
長(zhǎng)沙某房企人士9月28日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，過(guò)去一年來(lái)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，部分項(xiàng)目在半年內(nèi)的漲價(jià)幅度超過(guò)50%。這其中雖不乏好地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但部分地段、品質(zhì)不佳項(xiàng)目也跟風(fēng)上漲。
到今年，長(zhǎng)沙的調(diào)控政策不斷深化，“限價(jià)令”的執(zhí)行尤為嚴(yán)厲。好地段的項(xiàng)目?jī)r(jià)格尚可維持，品質(zhì)不佳的郊區(qū)項(xiàng)目，則不得不進(jìn)行價(jià)格回調(diào)。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將這種調(diào)整稱(chēng)為“回歸”，因?yàn)椋?ldquo;前期房?jī)r(jià)大幅上調(diào)，本身就是非理性的行為”，在調(diào)控的壓力下，價(jià)格泡沫勢(shì)必要被擠出。
他表示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求從來(lái)都不是平穩(wěn)釋放的。受調(diào)控政策、買(mǎi)漲心態(tài)等影響，市場(chǎng)需求通常表現(xiàn)出集中釋放，然后又集中收縮的現(xiàn)象。而供給端的反應(yīng)往往滯后于需求端。因此，當(dāng)市場(chǎng)需求出現(xiàn)收縮時(shí)，很多項(xiàng)目就不得不對(duì)價(jià)格策略做出調(diào)整。
在這個(gè)過(guò)程中，“限價(jià)令”的影響不可忽視。“有時(shí)候，被限價(jià)的項(xiàng)目并不在你那個(gè)區(qū)域，但一旦別的區(qū)域價(jià)格被限，市場(chǎng)的整體預(yù)期就變了，你再按照原來(lái)的價(jià)格賣(mài)，就賣(mài)不出去了。”前述長(zhǎng)沙房企人士表示。
今年以來(lái)，樓市調(diào)控政策不斷深化，除“限價(jià)令”外，限購(gòu)、限售等措施還對(duì)需求端的積極性產(chǎn)生影響，棚改貨幣化的退潮，也在影響三四線城市的購(gòu)買(mǎi)力。在很多城市，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了明顯變化。
9月上半月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長(zhǎng)1%，可謂趨近零增長(zhǎng)，“金九”成色存疑。有分析人士認(rèn)為，這種交易量還是房企通過(guò)價(jià)格調(diào)整策略取得的，與市場(chǎng)真正好的時(shí)候有著本質(zhì)區(qū)別。
這種情況還影響到了二手房市場(chǎng)。貝殼研究院通過(guò)對(duì)11個(gè)重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)進(jìn)行分析得出，今年第三季度，業(yè)主掛牌量開(kāi)始下滑，已入市業(yè)主預(yù)期松動(dòng)，掛牌價(jià)趨穩(wěn)，調(diào)漲占比下滑。
一二線城市仍有支撐
隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)深入，價(jià)格調(diào)整有可能會(huì)繼續(xù)蔓延。嚴(yán)躍進(jìn)指出，項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降會(huì)帶來(lái)更多的觀望情緒，一些資金狀況緊張的房企，會(huì)將旗下項(xiàng)目加入降價(jià)行列。他認(rèn)為，到10月份，類(lèi)似降價(jià)還會(huì)出現(xiàn)。但不排除到了年底出現(xiàn)價(jià)格反彈的可能。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷贊同上述看法，他指出，大面積降價(jià)潮的風(fēng)險(xiǎn)似乎不高。這是因?yàn)椋涸谡{(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市，需求長(zhǎng)期壓抑，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，高端住宅偏多，城市成長(zhǎng)潛力巨大，地價(jià)下調(diào)余地很小，房?jī)r(jià)幾無(wú)可降空間。
歐陽(yáng)捷還表示，部分調(diào)控尚不嚴(yán)厲的二線城市，更是存在房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。
根據(jù)上海易居研究院的報(bào)告，截至2018年7月底，全國(guó)100個(gè)城市的新房庫(kù)存去化周期僅為9.6個(gè)月，明顯低于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。其中一些城市的去化周期不足5個(gè)月。
但隨著調(diào)控政策的下沉，一些前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市，情況則不容樂(lè)觀。
歐陽(yáng)捷表示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、客戶(hù)流量萎縮過(guò)猛的三四線城市，未來(lái)極有可能出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。他指出一個(gè)現(xiàn)象，在很多省份，低能級(jí)、低等級(jí)城市的房?jī)r(jià)高于高能級(jí)、高等級(jí)城市，簡(jiǎn)言之，縣城房?jī)r(jià)接近或超過(guò)省會(huì)城市。
歐陽(yáng)捷表示，今年9月浙江義烏市二手房均價(jià) 21519 元/m2，同比上漲17.25%，環(huán)比也在上漲，這一價(jià)格已經(jīng)高于很多中西部的省會(huì)城市。與此同時(shí)，河北多地房?jī)r(jià)高于石家莊市；江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房?jī)r(jià)均已接近其省會(huì)城市。
前述房企人士也表示，三四線城市的市場(chǎng)容量本身就不大，并在此前的周期中釋放殆盡，若棚改貨幣化大幅回潮，這些城市的需求規(guī)模和購(gòu)買(mǎi)力都會(huì)受到影響，出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)也就不意外。
中原地產(chǎn)指出，過(guò)去3年，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲，投資投機(jī)需求有所抬頭，很多需求還使用了較高的杠桿。無(wú)論此輪價(jià)格調(diào)整會(huì)否蔓延，市場(chǎng)參與者都應(yīng)該增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，因?yàn)殡S著樓市調(diào)控的常態(tài)化，“只漲不跌的樓市博傻時(shí)代已經(jīng)過(guò)去”。
